冯仑:当房地产遇上区块链、大数据与人工智能

发表于  06/14 06:30   约9分钟
2017年9月6日,北京国贸CBD。(图片来源:视觉中国)北京国贸CBD(图片来源:视觉中国)
  从 1999 年到现在,这接近 20 年里,房地产市场发展得非常快。2017 年整个房地产市场的销售额有 20 万亿,其中新房 14 万亿,二手房 6 万亿。高速发展了近 20 年后,房地产市场也发生了很多变化。行业内有一个判断,房地产已经进入到后开发时代。   所谓后开发时代,和开发时代有什么分别呢?开发时代是以单一产品——住宅为核心,快速买地、开发、建设、销售、交付,这是一个快速过程。开发时代的房企竞争的是三件事:规模、成本、速度。   所以我们能看到,开发公司拿到地以后,基本上过了 4 个月就开始卖房了。而在北京拿到一块地,能够卖房的时间只有 18 到 22 个月,速度的竞争已经到了非常激烈的程度。房企在一线城市的竞争压力越来越大,开始不断地往三四线城市走。同时,房企的规模也越来越大,单一房企的销售规模已经超过五千亿。所以行业普遍认为,现在这个阶段房地产市场已经非常狭窄,市场要进入到后开发时代。   后开发时代是什么意思呢?就是全产品线、全价值链、全商业模式。首先产品不再只是住宅,而是包括住宅在内的所有房地产产品,不仅是购物中心、写字楼、医院,甚至还包括监狱、政府公共设施、体育场所、学校等,这叫全产品线。全价值链是指从拿地或者是每一个项目的开始,一直到最后的运营,每个价值环节(开发、建设、管理、财务安排、最后运营),都成为地产商关注和创新的重点。   进入后开发时代,房地产和科技的联系越来越密切,和互联网也越来越密切,和我们日常可能接触到的技术也越来越密切。今天我谈一谈后开发时代的房地产科技。关于房地产科技,需要关注以下几个方面:   首先,投资规模。2017 年,与房地产科技相关的投融资活动,中国一共有 60 亿美金,美国大概有将近 200 亿美金。在科技领域的投资,从规模上看房地产科技肯定不是全世界增长最快的。虽然房地产科技过去经常被忽视,很多人也只注意到了 AR、VR、人工智能等的发展,但房地产科技是增长很重要的领域。   比如租房平台就是房地产科技,它可以通过互联网处理大量的信息,和每一个买房、租房的人发生连接,并提供服务;联合办公也是一种科技进步,它能更灵活地安排处理空间,让我们在空间的使用上发生改变。这些都是房地产和科技结合带来的变化。在规模上,这个领域里还有很大的增长空间。   其次,房地产科技发展最快的是数据处理和智能家居这两个领域。在租房、买房的信息收集、数据整理方面,进步是最快的。买房、卖房、租房都涉及到非常多数据。   在国外,客户任何时间想买房、租房,都不仅能快速找到房源,而且能实现在网上 360 度看房,看房之后还能快速估价。怎么估价呢?就是看这个房子周围(比如两公里、十公里内)发生过的交易是什么?把这些交易的价格都呈现给客户,同时把税收、当地的估价部门对这个房子的估价,以及经纪人的建议等数据都快速呈现给到客户,这样客户就能非常快地做出判断,要不要买或者租这个房子。   目前房地产跟互联网结合最重要的进步是在买房、租房时的大数据处理,这个技术已经非常完善了。美国已经有这样的上市互联网公司,中国目前还没有这样的数据公司,中国目前主要是政府部门掌握估价。   房地产科技最重要的领域实际上是在销售、租赁数据处理方面,这个领域是最先成熟的。   智能家居方面,现在房子和汽车一样已经成为互联网的终端。在这个空间里,我们集合了所有的智能家电和互联网终端应用。互联网科技产品已经进入到每一个家庭,这方面出现了很多公司,这些公司能够用最快的方法让我们在室内体验和互联网、和外部世界的联系。   再次,房地产科技的应用方面——资产管理。现在我们的资产管理主要针对投资级物业。什么是投资级物业?比如国贸三期。国贸一期、二期、三期做了 30 年,一共就做 100 万平米,现在值 2000 亿以上,而且没有负债,这个叫投资级物业。30 年就做这么一点事儿。   我们知道,在中国,一个开发公司一年开发 100 多万平米是非常容易的事情。但投资级物业牵扯到资产管理,而资产管理分为硬体和软体,比如机电和设备等是硬体;服务、租赁等是软体。   举个例子,我们在纽约的一个同事,上班以外,自己还管理了 60 多间房子,跟别人一起管理物业。我问他:“你怎么能管 60 多间房子呢?你有 3 个孩子,还要上班,每天那么忙,你怎么管得过来?”他说:“很简单,全部都在网上管,比如说要报修水管坏了、看房、租赁交易等都在网上完成。”这其实就是通过美国的一个网上资产管理平台操作。通过资产管理平台的软件系统,一个人能管理几百套房子,非常简单。这就是所谓的不动产管理,实际上和科技有非常大的关系。   在开发阶段,现在也有快速建房系统,也就是说通过房地产和科技的结合来完成建设。一家特别有意思的小公司,就是通过网络来定制和建房子。这家公司在哪做呢?肯定不是在北京 CBD 里,它在富裕地区的农村服务客户。这些地区有不少愿意花七八十万盖房的农村青年,尤其是80 后、90 后,他们在使用互联网的过程中成长,所以他们也道怎么用网络来定制。定了以后,公司给他几百个可以选择的图纸,选择好以后,网上付定金,定制公司就派人迅速地把房子盖好。在一个村里,如果有一家房子盖得特别漂亮,所有的人就会跟着学。   当然,现在房地产的投融资这块跟科技的结合也非常快,这个结合最典型的是一种特别的物业形式,即消费类的物业。比如酒店、服务公寓、餐厅、办公室这类跟客户密切联系的不动产。现在开始用的一个方法是众筹,很多项目众筹的目的不完全是为了融资,而是为了跟客户建立连接。所以我们看到很多民宿、精品酒店、度假设施都用了众筹的方式。通过这样的方式,投资人未来可以直接到这个场所去消费,在消费的过程中会受到很多照顾,这样就能吸引人既投资又消费,在融资过程把客户圈在一起。   此外,我们都知道人工智能、区块链等未来会渗透到很多领域,包括房地产领域。关于这些技术带来的变化或者挑战,最近房地产行业讨论最多的大概有这么几个方面:   第一,我们家里面以后到底请传统的保姆,还是机器人保姆?   现在已经有人开发出了机器人保姆,虽然用着不亲切,也不方便,甚至还觉得别扭,比如如果机器保姆做错了事,你就没法生气,如果生气就会觉得自己很滑稽,也没有意思。有人会觉得还是习惯用人工的保姆,两个人互相生气也很有乐趣,但技术在进步,未来这些也许就不是问题了。这是对家政服务方面的挑战。   也有人提出未来卖房的时候可以直接配一个机器人保姆,机器人保姆未来是不是竞争的一个亮点,现在还在讨论。   第二,可以用 VR 人工智能的方法,让我们在租房或者买房前尽快识别、了解室内空间,看是不是满足自己的需要。   第三,在制造领域,用 3D 技术盖房子。这项技术发展很快,速度也在提高,但目前还不能盖高层,大概 3 层以下有实验成功的,3 层以上的房子目前没有办法用3D打印的办法迅速盖起来。但这个技术在进步,一旦技术成熟,盖房子的速度会非常快。   第四,过去看地,最好的方法是坐直升机,现在看地已经不用直升机了,用无人机。慢慢看,平时看的范围比较窄,用无人机看的范围非常广。所以在看地方面,在观景、模拟未来景观和销售方面,无人机的应用也会越来越多。   第五,大数据的应用,对精准的资产管理也越来越有用。比如,我们通过地图搜索,就知道每天在这个商圈里活动的人群大体是什么年龄、什么样的人,几点钟人多、几点钟人少。聚焦在物业管理和出租经营上,通过这些数据,我们在做购物中心、社区商铺的时候会有更精准的定位。   第六,区块链技术现在也越来越热闹,房地产行业最近在区块链技术上也有很多讨论和研究,特别是在房地产金融服务领域。大家都认为区块链技术可以广泛应用。比如说你有一个房子,融资的时候,不需要通过现在这样一套手续,而可以通过智能合约,我们叫作分布式的,一群人一群人直接融资,这个也是大家在努力研究的一个问题。   总之,虽然在过去不动产科技领域一直被人忽视,但它的机会还是存在的。进入后开发时代,全产品线、全价值链、全商业模式都将拥抱所有的新兴科技,从而提供更好的空间体验和价值服务。 欢迎关注思客微信(sikexh),随时查看我们的最新消息。 2018-05-1491  
17 位网友推荐了本文
6011 次阅读    1 次回应

专家

冯仑 万通控股董事长,阿拉善SEE生态协会第四任会长 /  44 篇文章 + 订阅

所属数据库

楼市 楼市是否暗藏危机,房价为什么不断上涨,地产暴利缘何而来,买房投资何时出手……房地产市场涉及千家万户,不仅是一个经济问题,也是一个社会问题。 + 订阅

回应

登录评论
您还能输入 300 字 发送

思客

冯仑:当房地产遇上区块链、大数据与人工智能

您可以添加如下代码,然后复制粘贴到你要引用的网站下

预览

冯仑:当房地产遇上区块链、大数据与人工智能

进入后开发时代,全产品线、全价值链、全商业模式都将拥抱所有的新兴科技,从而提供更好的空间体验和价值服务。
010020040520000000000000011103170219533966

我的书签
扫码关注思客
意见反馈